Mais comum do que se imagina, muitos condomínios não têm regras atualizadas e condizentes com sua realidade. Até mesmo a grande maioria dos novos condomínios não possuem um regramento personalizado para a sua finalidade.

É frequente se deparar com regramentos padronizados e genéricos que preveem regras obsoletas e equivocadas que não atendem à necessidade dos moradores.

Nestes anos de trabalho com condomínios, já foi possível observar muitos equívocos em seus regramentos. Como exemplos, um extenso regramento sobre a área de lazer de condomínio que não possui área de lazer e um regramento de portaria física quando a mesma é eletrônica.

Há também omissões gravíssimas observadas. Exemplos: regramento que não descreveu a forma de rateio das despesas entre os condôminos. Regramento omisso quanto à ala comercial de condomínio quando é dupla a sua finalidade (residencial e comercial). Regramento que não traz com clareza a forma de aplicação das infrações.

Isso sem falar nos regramentos que se tornaram obsoletos e não acompanham as alterações legislativas. Um exemplo clássico é a proibição de animais nas unidades privativas.

O que se pensar, então, dos condomínios que possibilitam o aluguel de curta duração como o Airbnb sem regras claras e atualizadas de seu funcionamento? Ora, neste caso um regramento atualizado e coerente com a rotina dos moradores é muito necessário.

Todos os condôminos sofrem com os impasses gerados pela falta de regras internas alinhadas com a sua realidade. A omissão de regras condizentes com o empreendimento e a dinâmica dos moradores pode gerar sérios problemas para a administração do prédio e a convivência social. Afinal, precisamos de regras claras e atuais para o nosso conforto e segurança, certo?

Esses absurdos são fruto de um processo de “copia e cola”, em que as construtoras e os profissionais mal preparados copiam os textos de convenções antigas sem se aterem ao contexto atual e à personalidade de cada condomínio.

O “copia e cola” costuma deixar heranças problemáticas aos condôminos, obrigando-os, por muitas vezes, a se socorrerem do Poder Judiciário para decidir sobre a rotina e a dinâmica da vida social de um condomínio, fato que é complicado quando se pensa que terceiros que não convivem na comunidade tomarão decisões sobre a rotina dos moradores.

O simples “copia e cola” dos regramentos de outros condomínios funciona como se você calçasse o número 40, mas usasse um sapato de tamanho 38 por anos!

Deste modo, a recomendação é a de que a convenção e o regulamento interno sejam construídos de forma personalizada para cada condomínio e que sejam atualizados com mais frequência, de modo que reflitam a evolução e as singularidades do espaço, evitando-se implicações legais decorrentes de um texto mal elaborado.

E como dar início à atualização da convenção e do regimento interno? Para iniciar o processo é preciso convocar uma assembleia em que a atualização seja item de pauta para discussão e aprovação, seguida da contratação de um profissional habilitado para realizar esse trabalho de forma personalizada, conciliando a legislação em vigor e as necessidades exclusivas daquela coletividade de moradores.

Com uma assessoria verdadeiramente especializada, todo o processo de atualização será respeitado e as necessidades dos condôminos atendidas.

Karina Manarin de Souza Batista, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina.